公告]罗顿发展:拟进行房地产转让所涉及的海南金海岸装饰工程有限公司的房地产资产评估报告

本评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供的价值参考意见。

一、注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则,依据《资产评估准则》,遵循

二、本评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见,供委托方及相关方使用。

评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和使用限制条件为前提。

三、本评估报告中的基础信息由委托方提供,我们对评估报告中的该等信息的准确

四、本评估报告的使用权归委托方所有。评估报告的评估结论仅供委托方为本报告

所列明的评估目的使用,以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件,未

五、我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注,但不对它们的法律

六、我们提请报告使用者注意,评估结论不应该被认为是被评估房地产在市场上可

一、评估目的:本次评估是为了满足罗顿发展股份有限公司拟进行房地产转让的需

要,对其涉及的海南金海岸装饰工程有限公司的房地产市场价值进行了评估工作,本次

二、评估对象及范围:评估对象和范围为海南金海岸装饰工程有限公司的拥有的19

六、评估程序实施过程:经现场调查、资料收集与分析、评定估算等程序,得出评

截至评估基准日委估的房地产评估值4,231.82万元。具体详见资产评估结果明细

1、本次评估结果仅为海南金海岸装饰工程有限公司房地产转让提供参考意见,不

九、评估报告使用限制说明:按现行有关规定,本评估结果的使用有效期为一年,

自2015年11月30日至2016年11月29日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实

现时,可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据,超过一年,

中瑞国际资产评估(北京)有限公司(以下简称“我公司”)接受罗顿发展股份有

限公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,

按照公认的资产评估方法,为满足罗顿发展股份有限公司拟转让房地产需要,对所涉及

的海南金海岸装饰工程有限公司的房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。评估人

员按照必要的评估程序对委托评估企业实施了实地勘察、市场调查与询证,对海南金海

岸装饰工程有限公司19套房地产在2015年11月30日所表现的市场价值作出了公允反

经营范围:宾馆酒店业,酒店管理与咨询;装饰工程设计、咨询及施工;影视多媒

体;房地产开发与经营;物业管理(凭证经营),电子产品、石油产品(凭证经营)销售,

饮料食品生产与加工,生产销售网卡,调制解调器,铜轴调制解调器,数字用户环路设

备,以太网交换机,路由器、交换路由器,基站,基站控制器,移动通讯终端,接入网

经营范围:室内外装修装饰工程设计、施工(凭资质证书),建筑材料、装潢材料

的销售。(一般经营项目自主经营,许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营)(依

2、除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不

本次评估是为了满足罗顿发展股份有限公司拟进行房地产转让的需要,对其涉及的

海南金海岸装饰工程有限公司的房地产市场价值进行了评估工作,本次评估的市场价值

(一)评估对象为海南金海岸装饰工程有限公司拥有的19套2,060.49平方米房地

产,具体评估范围是海南金海岸装饰工程有限公司拥有的2,060.49平方米办公房地产。

列入评估范围的房屋建筑物为办公用房19套,建于1998年12月,结构为框架结

构,位于第4、5、6、9、10层,建筑面积合计2,060.49平方米。上述建(构)筑物位

于上海市浦东新区洋泾镇博山路以北、洋泾河以东、栖山路以南、崮山路以西。委估商

铺采用箱型基础,钢筋混凝土梁、板、柱,钢筋混凝土现浇屋面板,砖墙非承重,内外

墙涂料,混凝土楼地面,钢门窗,水电卫齐全,普通办公照明。现维护状况良好,正常

列入评估范围的房屋建筑物所在土地整建筑面积为78,210平方米,使用期限2003

评估人员通过对上述房地产的权属资料、原始建设记录及其他资料进行核对,委估

商铺截至评估基准日已办理《房地产权证》。上述委估资产均由金海岸装饰公司申请办

列入评估范围的房地产的产权为海南金海岸装饰工程有限公司所有,其产权明晰。

本次评估所称的市场价值,是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受任何

本项目所选取的评估基准日为一特定会计期间的终止时点,能够全面反映评估对象

1、中华人民共和国主席令第八号《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日修

2、《中华人民共和国土地管理法》(1986年06月25日第六届全国人民代表大会常

务委员会第十六次会议通过,2004年08月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第八届全国人民代表大

会常务委员会第八次会议通过,1995年1月1日施行,2007年8月30日第十届全国人

4、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日中华人民共和国主席令第 62号,

5、《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务

委员会第三十次会议于2007年10月28日通过, 2008年01月01日起施行);

6、《城市房地产开发经营管理条例》(1998年07月20日国务院令第248号,1998

7、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)(住房城乡建设部)。

1、 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财政部财企[2004]20号);

9、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);

10、 《资产评估准则—企业价值》(中国资产评估协会中评协[2011]227号);

12、 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012] 248号)。

本法、假设开发法等四种,各种方法的定义、适用范围及评估方法的选用情况详见下表。

根据替代原则,估价人员调查了与委估资产在地理位置、结构类型、使用功能、交

易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例,选取以下交易案例作为可比实例:

根据国家有关资产评估的规定,依据资产评估准则的要求,我们的评估程序实施过

程主要包括了接受委托、现场调查、资料收集与分析、评定估算、评估汇总、撰写报告

听取公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍,进行前期尽职调查、

访谈调研工作,了解产权持有者的财务核算制度、迈帕姆会计科目设置和基本核算方法,了解

评估目的、明确评估对象及评估范围等。 在明确评估业务基本事项基础上,听取委托

方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时间进度要求,并深入现场,对委估资产状

况做初步了解,在此基础上,根据本次评估目的及可能实现日,与委托方商定评估基准

评估接受委托,确定该项目总协调人和项目负责人,并挑选相关专业的评估人员组

建项目团队。根据“资产评估业务约定书”结合项目的具体情况,拟订初步的评估工作

计划,包括各类资产拟采用的技术方案、人员配备及时间安排进度;与此同时,根据评

估工作的需要,请产权持有者作好资产评估前的各项准备工作,包括资产清查核实、填

2015年12月2、3日,本组评估人员到达评估现场,对申报评估资产进行现场清查。

根据企业申报评估资产类型,评估人员按照相关要求,分别对有关资产进行全面的

在评估人员到达现场前,通过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理人员在自

行资产清查的基础上,按照评估机构提供的“评估调查表”及其填写要求、资料清单,

细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术

评估人员通过翻阅有关资料,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细

阅读预评估各类资产评估明细表,初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确,并

在现场勘察过程中,评估人员通过现场查勘了解房屋建筑物的内外装修情况、建筑

2015 年12月4日至12月5日,评估人员根据项目组制定的作价原则,结合委估

资产情况,进行评定估算工作。根据资产评估初步结果进行评估结论分析、撰写报告、

1、假设评估对象处于交易过程中,评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进

2、假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的,在该市场上, 买者与卖

者的地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在

3、假设在评估目的经济行为实现后,评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的

1、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建设开发过程均符合国家有关法律法

2、假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制,假设

3、假设评估对象所涉及房屋建筑物等有形资产无影响其持续使用的重大故障,该

等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质,该等资产所在地无危险物及其他有害

1、评估报告中所依据的由产权持有单位提供的法律和相关经济行为文件、产权资

料,以及技术、经营等评估相关文件、资料,其真实性和准确性由产权持有单位负责。

我们未向有关部门核实,亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。

2、除本报告有特别说明外,我们未考虑评估对象所涉及资产已经存在或将来可能

3、我们对评估对象涉及有形资产只对其可见实体外表进行视察,未对该等资产的

4、评估人员已知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。但由于无法

获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料,缺乏对资产流动性的分析依据,故本次

5、由于委估资产的土地剩余使用年限短于建筑物的使用年限,土地先于建筑物达

到终止日期,故本次评估不考虑土地到期后建筑物的残值对评估结果的影响,特此说明。

我们采用市场法对房地产在2015年11月30日的市场价值作出了公允反映,资产

截至评估基准日委估的资产评估值4,231.82万元,具体详见资产评估结果明细表。

(一)评估结论是中瑞国际资产评估(北京)有限公司出具的,受具体参加本次项

目的评估人员的执业水平和能力的影响。评估报告的使用各方应关注本报告书中所揭示

(二)评估结论系根据上述评估依据、方法、程序、假设而得出,只有在上述评估

(三)对存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项,在委托人、被评估单位及产权

持有者未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下,评估机构及评估

(四)评估报告对评估对象法律权属及其证明资料来源已做必要说明,但因所获得

资料的局限性,对产权的披露未必是完整的。评估师不对评估对象的法律权属提供保证。

构,然而,未作性能测试,无法确认是否存在结构性损坏,评估结果未考虑该资产的内

部结构状况可能存在损坏等因素对其价值的影响,亦未考虑遇有自然灾害和其他不可抗

(六)在评估基准日后,评论结论有效期内,若资产数量及价格标准发生变化时,

2、资产价格发生较大波动时,并对评估结论产生明显影响时,委托方应及时聘请

(七)本次资产评估是根据对应的评估前提下进行的,任何评估假设前提的变动对

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